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哪些三四线城市的房价还在上涨

时间:2019-10-28 11:24 来源:房价网 阅读:
据视讯注册报道,前几天,明源君一亲戚吐槽:想在老家小县城买套房,但看了一天发现几乎无房可买(整个县城仅剩几套楼层、朝向都很差的房子)。
职业的敏感性让明源君觉得有必要深入了解一下。毕竟,自2018年下半年开始,大部分三四线城市的楼市开始转冷,而明源君亲戚所在的这个四线城市理应属于“大部分”,因为它周边都没什么高能级的城市,自身也没什么拿得出手的产业。
明源君询问了几位朋友,其中一位是八月份咨询过明源君要不要(在明源君亲戚想买房的城市)买房,当时明源君的建议是:自住可以买。一收到消息,她马上就回复了,十分兴奋地说:幸亏买得早,到现在才两个多月已经涨了10%了!这大大出乎了明源君的意料!
如上所说,三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少,从2018年下半年开始,楼市逐渐转冷。
然而事实上,截止到目前,一些三四线城市,如山东日照、河北唐山、保定,江苏南通、河南洛阳等,却依然维持着小幅上涨的趋势。尤其是日照,楼市依然火热。
那么为什么这些三四线城市逆势缓涨,它们的转折点在何处,接下来将面临何种境地?
上涨的三四线城市凭什么
日照因为房价还在保持较大的涨幅,受到很大关注。数据显示,2019年10月,日照最新房价均价为10148元/平米,最重要的是在日照256个小区的挂牌均价中,最高的竟然已经达到了21137元/㎡。整体房价排名可以算得上山东第五(青岛、济南、烟台、威海)了。
经济倒数第一,房价却高居省内第五。很多人都想不通。
日照的房价凭什么这么高?其中很重要的一点就是青岛。
青岛是北方明星城市,无论是经济体量还是产业结构均位居山东首位,常年压制省会济南。所以在众星捧月的概念下,上一轮周期,青岛房价被一度炒到2.7万/平米左右,核心市南区和崂山均价更是在3.5万元以上。但后续也很简单,购买力透支,居民积蓄消耗严重,后劲不足,房价开始滑落。
贝壳数据显示,从去年到现在,青岛挂牌均价已经从2.7万/平米下跌到目前的2万/平米,跌了25.9%。但这并不重要,重要的是青岛房价的利好成功的传导到了周边的区域,受益最大的就是日照。
2018年10月份,山东省发布一份文件,称:
将山东省沿海城镇带建设成为卓越的国际旅游休闲度假目的地,世界一流的海洋科技创新走廊,最具活力、魅力和竞争力的滨海生态宜居城镇带。
其中最重要一项就是“青日城镇一体化战略”。也就是这点政策利好,让日照举城欢腾。各大售楼处更是大肆宣扬:日照未来将会成为山东的第二个青岛。今天不买房,未来根本高攀不起。
当然,如果你把青岛对日照的带动作用,当作日照房价上涨的主动力,那就想得“简单”了,因为按道理来说,青岛房价下跌也会传导至日照,但结果是相反的,这里就来到了第二个秘密,大家可能都知道,那就是棚改!
棚改余温是核心原因
棚改是所有三四线城市房价上涨的主动因,日照表现更为猛烈。数据显示,2018年日照计划棚改8.6万套,位居山东全省第一。
棚改8.6万套是什么概念?
如果按照每户人家3口计算,涉及人口达到25.8万人,对于300万人口的日照来说,无疑是房价刺激的重磅炸弹。当然8.6万套的量是不可能在2018年一年内全部完成的,它需要时间,所以未完成部分会在2019年陆续落地。
棚改余温未散,这就是日照房价到现在依然上涨的真正原因。
我们再把视野放大。可以确定的是,当下无论是日照还是唐山、保定,南通、洛阳,凡是房价还在上涨的三四线城市,基本都源于棚改的“余温未散”。
简单来说,棚改不可能在同一时间,所有城市同时进行。各个城市的主要棚改工程申请的PSL专项资金的审批时间不同,落地时间也不同。一部分是前期已经批准的拆迁项目,今年落实了,另一部分是地方在2018年发行了很多专项债进行融资,现在有钱了,开始的新一轮地方性棚改任务。
按照国家去年3月的会议任务,2019年的棚改任务是200多万套,这个数字虽然和前几年相比,下滑很严重,但足可以撑得起部分三四线城市的楼市,火热也在所难免。因为棚改刺激的购房需求是非常直接的。
但是棚改刺激房价,这种强拉型房价上涨,对地方经济发展的好处和坏处几乎是相当的,不可能常用。而且你要考虑一个问题:
棚改任务结束之后呢?
棚改结束之后,会比较艰难
河南开封市就是一个很好的例子。
今年中旬开封市棚改任务就结束了,显然购买力已经不足以支撑房价。当地试图取消限售令,让更多投资客给楼市充值。
然而,这一事迹被媒体曝光,登上了头条,一夜之间,梦想被击得稀碎。那么最近情况如何呢?
据一位开封读者留言:“10月开封某大房企的项目毛坯降到6300了,一夜回到16年的水平,而18年年底精装是10500。”
这样的三四线城市有很多。数据显示,中国83%棚改过的三四线城市已经进入回落周期,楼市入冬,房价在持续回调。
事实上,日照虽然明面上房价在上涨,暗地里早已开始“风雨飘摇”。一位读者留言说:“我朋友姐姐去年买的城建花园260万,今年价格已经跌到了210万。亏了整整50万。“
三四线的房价下跌比上涨要难
虽然如此,但对于三四线来说,房价下跌远比房价上涨要难得多。为什么这么说?
因为对于三四线城市来说,大部分当地居民都是有房子的。房价上涨,意味着财富增值,这涉及到个人的根本利益。所以房价进入上涨周期,大多数人是开心的,房价上涨声音传播的异常剧烈。如果房价下跌,反而此类消息很多人都闭口不谈。这就是三四线居多对房价上涨乐此不疲的原因。
但总之,无法兑现的资产,再昂贵也是纸面富贵。不少三四城市新房市场火热,二手房市场摇摇欲坠的行情,很多人依然蒙在鼓里,幻想纸面财富上,谈笑风声。因此直到现在你还能看到加码往三四线投资的炒房客。
三四线房价受棚改的刺激很大,一旦棚改停止,就会面临比较大的不确定性。
这几天,深圳房价在蠢蠢欲动,多盘有上涨现象。于是有一种声音认为一线城市楼市已经调整了2年,加上新一轮货币宽松周期的开启,有些人认为新一轮的上涨开始了,这是不正确的。
从三四线仍在上涨来看,这一轮楼市的上涨周期仍未结束,这一轮楼市的上涨周期从2015年深圳最先开始启动算,到今年年底三四线彻底结束,基本上持续了5年,目前仍是处于三四线城市补涨的尾声阶段,但轮涨即将结束。
虽然很多一二线已经调整了一两年,但距离接下来三到五年的调整周期结束还差很远。国家有政策,但楼市也有自己的周期,在一个完整的周期内,从资本的进入,拉升,震荡,下跌,资本有一个进入撤出获利,再一次准备进入的过程。
目前一二线城市就是处于震荡筑顶,资本逐步撤出的过程,距离下一次抄底再进入还早,何来新一轮上涨周期的开始呢。
这一轮楼市上涨周期受政策影响过多,被人为拉长,对未来购买人群的消耗过大,其下跌调整期必定是漫长的。资本市场,获利的永远是少数人,大部分人都是炮灰,这期间所发生的财富的聚集与毁灭,更多的是人间的一幕悲喜剧。
过好自己的生活才是最重要的。 房价 三四线城市